Hypoteční trh v roce 2023
Hypoteční trh v České republice prochází v roce 2023 významným vývojem, který zásadně ovlivňuje dostupnost bydlení i investiční rozhodnutí v oblasti nemovitostí. V tomto článku se podíváme na aktuální stav, analýzu úrokových sazeb a výhled do budoucna.
Aktuální stav hypotečního trhu
Český hypoteční trh se v roce 2023 postupně stabilizuje po turbulentním období let 2021-2022, kdy došlo k prudkému nárůstu úrokových sazeb. Vysoká inflace a reakce České národní banky v podobě zvyšování základních úrokových sazeb měly za následek zdražení hypotečních úvěrů na úroveň, kterou český trh nezažil více než desetiletí.
Situace na trhu je charakterizována těmito klíčovými faktory:
- Průměrné úrokové sazby se pohybují mezi 5,5 % a 6,5 % p.a.
- Objemy poskytnutých hypoték jsou výrazně nižší než v rekordních letech 2020-2021
- Postupné oživení zájmu o hypotéky s očekávaným poklesem sazeb
- Zpřísnění podmínek hodnocení bonity žadatelů ze strany bank
Vývoj úrokových sazeb v poslední době
První pololetí roku 2023 přineslo náznaky stabilizace úrokových sazeb. Po období prudkého růstu v roce 2022, kdy se průměrné sazby dostaly z úrovně kolem 2 % až nad 6 %, přišlo období, kdy banky začaly opatrně pracovat s cenotvorbou.
| Období | Průměrná úroková sazba | Meziroční změna |
|---|---|---|
| Červen 2022 | 5,71 % | +3,62 p.b. |
| Prosinec 2022 | 6,34 % | +4,02 p.b. |
| Březen 2023 | 6,27 % | +3,15 p.b. |
| Květen 2023 | 6,05 % | +2,02 p.b. |
Tento vývoj odráží postupné zmírňování inflačních tlaků a očekávání budoucího uvolnění měnové politiky ČNB. Banky začínají zejména u fixací na delší období nabízet nižší sazby v očekávání budoucího poklesu nákladů na finanční zdroje.
"Současná situace na hypotečním trhu představuje příležitost pro ty, kteří jsou připraveni jednat. Ačkoliv jsou sazby stále vysoké, kupní síla je nyní větší díky korekci cen nemovitostí a menší konkurenci mezi kupujícími."
Dostupnost hypoték a jejich podmínky
Vyšší úrokové sazby výrazně ovlivnily dostupnost hypoték. U průměrného bytu v Plzni (3+kk, 75 m², cena cca 4,5 mil. Kč) to znamená:
- Při 80% LTV (výše úvěru 3,6 mil. Kč) a sazbě 6 % p.a.
- Měsíční splátka: přibližně 21 600 Kč (při fixaci na 5 let a době splatnosti 30 let)
- Požadovaný čistý měsíční příjem pro jednotlivce: min. 40 000 - 45 000 Kč
- Požadovaný čistý měsíční příjem pro rodinu: min. 50 000 - 55 000 Kč
Banky zároveň zpřísnily posuzování bonity žadatelů:
- Důkladnější prověřování výdajů a závazků
- Přísnější parametry pro výpočet rezervy na živobytí
- Zvýšené nároky na vlastní zdroje (preferuje se LTV 80 % a nižší)
Trendy a specifika současného trhu
1. Zkracování fixačních období
Zatímco v letech 2019-2021 byla nejpopulárnější fixace na 5-7 let, nyní mnoho klientů volí kratší fixace (3 roky) v očekávání poklesu sazeb. Tento přístup však nese riziko, pokud by došlo ke zhoršení ekonomické situace.
2. Zvýšený zájem o refinancování
Klienti, kterým končí fixace z období nízkých sazeb, hledají nejlepší možnosti refinancování svých hypoték. Banky na tuto poptávku reagují speciálními nabídkami pro refinancování s cílem získat kvalitní klienty od konkurence.
3. Hypotéky s postupným čerpáním
S rostoucí oblibou výstavby vlastního bydlení roste i obliba hypoték s postupným čerpáním, které umožňují financovat stavbu ve fázích podle postupu prací.
4. Americké hypotéky jako alternativa
Neúčelové (americké) hypotéky jsou využívány pro financování rekonstrukcí nebo jako alternativa spotřebitelských úvěrů s výhodnější úrokovou sazbou oproti klasickým spotřebitelským půjčkám.
Výhled do budoucnosti
Jaký vývoj můžeme očekávat na hypotečním trhu v následujících měsících a letech?
Krátkodobý výhled (6-12 měsíců)
- Mírný pokles úrokových sazeb v reakci na postupné snižování základní úrokové sazby ČNB
- Postupné oživení zájmu o hypoteční úvěry
- Stabilizace cen nemovitostí s mírným růstem v atraktivních lokalitách
Střednědobý výhled (1-3 roky)
- Návrat úrokových sazeb do pásma 4-5 % p.a.
- Obnovení růstu objemu poskytnutých hypoték
- Větší konkurence mezi bankami a inovace v hypotečních produktech
- Návrat k růstu cen nemovitostí, zejména v krajských městech
Potenciální rizika
- Prodloužení období vysoké inflace by mohlo oddálit pokles úrokových sazeb
- Ekonomická recese by mohla zvýšit nezaměstnanost a snížit poptávku po nemovitostech
- Nedostatek nové výstavby by mohl v dlouhodobém horizontu vytvářet tlak na růst cen
Tipy pro zájemce o hypotéku v roce 2023
Pokud zvažujete pořízení hypotéky v současné situaci, zde je několik praktických rad:
- Zvažte své finanční možnosti: Nepůjčujte si na hranici svých možností. Ponechte si finanční rezervu pro případ nečekaných výdajů nebo růstu životních nákladů.
- Porovnejte více nabídek: Rozdíly mezi nabídkami bank mohou být významnější než v minulosti. Neřešte pouze úrokovou sazbu, ale i další podmínky a poplatky.
- Zvažte délku fixace: Kratší fixace může být výhodná, pokud očekáváte pokles sazeb, ale nese také riziko. Rozhodněte se podle své ochoty riskovat a finanční situace.
- Připravte si dostatečné vlastní zdroje: Čím vyšší bude váš podíl vlastních prostředků, tím lepší podmínky můžete získat.
- Využijte služeb hypotečního specialisty: V současné složité situaci se vyplatí konzultace s odborníkem, který má přehled o nabídkách jednotlivých bank a může vám pomoci najít nejvhodnější řešení.
Závěr
Hypoteční trh v roce 2023 prochází obdobím stabilizace po výrazných turbulencích předchozích let. Ačkoliv jsou úrokové sazby stále vysoko ve srovnání s předchozí dekádou, první náznaky postupného poklesu jsou již patrné. Zároveň se trh stal selektivnějším - banky pečlivěji vybírají své klienty a ti zase důkladněji zvažují své možnosti a priority.
Pro potenciální kupce nemovitostí může být současná situace příležitostí díky klesající konkurenci na straně poptávky a stabilizaci cen nemovitostí. Klíčem k úspěšnému financování je však důkladná příprava, realistické zhodnocení vlastních možností a v ideálním případě konzultace s odborníkem.
V Truffequiv jsme připraveni vám pomoci nejen s výběrem vhodné nemovitosti, ale i s poradenstvím v oblasti financování. Naši specialisté vám mohou doporučit důvěryhodné hypoteční poradce a banky, které nabízejí podmínky odpovídající vaší konkrétní situaci.